Page 6 - Handbuch zu den wertDaten 2021

6 Handbuch zu den PDF-Rechnern 2021 - wertermittlungsrelevante Daten

1.5 Vergleichsfaktoren / Gebäudefaktoren

Nach § 193 (5) BauGB und § 20 ImmoWertV 2021 sollen Vergleichsfaktoren zur Ermittlung von Ver-
gleichswerten dienen. Diese finden auch bei der steuerlichen Bewertung Anwendung (z.B. im § 183
BewG). Vergleichsfaktoren beziehen sich insbesondere auf die Flächeneinheiten einer baulichen Anlage
(= Gebäudefaktor) wie m² Wohnfläche oder auf andere Bezugseinheiten wie den marktüblich erzielbaren
jährlichen Ertrag (= Ertragsfaktor). Sie finden daher im Vergleichswertverfahren Anwendung.
Die einzelnen Verfahrensschritte nach § 24ff ImmoWertV 2021 werden schematisch in Abbildung 2 dar-
gestellt (überarbeitet nach Freise 2016):

Abbildung 2: Verfahrensschritte im Vergleichswertverfahren
Diese Faktoren sollen Vergleichspreise für die Wertermittlung ergänzen, was insbesondere für Regionen
mit geringen oder keinen Kauffallzahlen von Wichtigkeit ist. § 24 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV 2021 be-
schreibt, dass „neben oder anstelle von Vergleichspreisen können insbesondere bei bebauten Grundstü-
cken ein objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor […] herangezogen werden.“ Durch eine Multipli-
kation mit der entsprechenden Bezugseinheit des Bewertungsobjekts führt dies dann zum vorläufigen
Vergleichswert.