Page 8 - Handbuch zu den wertDaten 2021

8 Handbuch zu den PDF-Rechnern 2021 - wertermittlungsrelevante Daten

Zur Identifikation von Ausreißern wird neben statistischen Tests auch eine
visuelle Sichtung der Stichprobe mithilfe der Boxplot-Methode betrachtet.
Hierbei werden Boxplots mit Whiskern von dem 1,5-fachen des Interquar-
tilsabstands zur Identifikation von Ausreißern herangezogen (vgl. Mann
2018).
Eine weitere Methode ist die 2,5-Sigma-Regel, welche auf der Standardab-
weichung beruht. Weichen die Werte außergewöhnlich stark vom Mittel-
wert ab (hier: das 2,5-fache der Standardabweichung = 2,5-Sigma-Regel),
werden diese als mögliche Ausreißer identifiziert (Kleiber 2021).
Besondere objektspe- Nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV 2021 sind „besondere objektspezifische Grund-
zifische Grundstücks- stücksmerkmale […], die nach Art oder Umfang erheblich von dem auf dem
merkmale, boG jeweiligen Grundstücksmarkt Üblichen oder erheblich von den zugrunde ge-
legten Modellen oder Modellansätzen abweichen.“

Bestimmtheitsmaß R² Das Bestimmtheitsmaß R² lässt sich als einfachstes statistisches Prüfmaß
ableiten und gibt den Grad eines Zusammenhangs zwischen Ziel- und Ein-

flussgröße an. Bei einem engen Zusammenhang der Abhängigkeiten nä-
hert es sich dem Wert 1, bei geringeren Zusammenhängen dem Wert 0. Die
Interpretation des R² ist je nach Fachwissenschaft unterschiedlich streng -
in den Naturwissenschaften und bei physikalischen Modellen wird ein R²
von mindestens > 0,7 angestrebt, während in den Sozialwissenschaften ein
R² von 0,2 bereits eine Aussage zulässt. Es ist von der Fragestellung und
den Rahmenbedingungen abhängig, wie streng das R² interpretiert wird. Da
beim Grundstücksmarkt eine hohe emotionale Komponente („Traumgrund-
stück“, Sonnenschein bei Begehungstermin, Nähe zu Freunden und Ver-
wandten, Ausblick, etc.) vorhanden ist und diese nur sehr schwer quantifi-
ziert werden kann, sind R²-Werte nahe 1,0 eher die Ausnahme als die Regel.
Im vorliegenden Marktbericht wird als Faustregel bei R²-Werten ab ca. 0,3
von einem (mindestens schwachen) Zusammenhang ausgegangen.
Boxplot Ermöglicht die Darstellung eines Datensatzes mit fünf wichtigen Punkten.
Die mittlere Linie stellt den Median dar, die Enden der Box sind das untere
Quartil Q1 und das obere Quartil Q3. Zusätzlich werden zwei Antennen dar-
gestellt (= Whisker), welche den 1,5x-fachen Interquartilsabstand umfas-
sen. Außerhalb liegende Punkte werden als mögliche Ausreißer behandelt
und gesondert geprüft.
Durbin-Watson-Statis- Ein statistischer Test zur Prüfung der Unabhängigkeit der Residuen, um
tik eine Autokorrelation auszuschließen. Idealerweise liegt dieser Wert bei 2.

Einflussmerkmale Es gibt verschiedene Merkmale, die den Faktor bzw. Zinssatz beeinflussen
können. In Frage kommen hierfür u. a. der vorläufige Sachwert, die Grund-
stücksgröße, die Bruttogrundfläche, die Gebäudeart, das Alter und die Aus-
stattung des Gebäudes, der Modernisierungsgrad, die Lage und auch der
Kaufzeitpunkt. Welche Merkmale hiervon signifikant sind, werden im Rah-
men einer Regressionsanalyse iterativ ermittelt.

Ertragsfaktor, EF Dieser gibt das mittlere Verhältnis vom Kaufpreis zum Rohertrag aus Net-
tokaltmieten eines Gebäudes oder einer Wohnung wieder. Diese werden im
Vergleichswertverfahren eingesetzt.