Page 7 - Handbuch zu den wertDaten 2021

Handbuch zu den PDF-Rechnern 2021 - wertermittlungsrelevante Daten 7

Unter Berücksichtigung der wertbeeinflussenden Merkmale wird der objektspezifisch angepasste Ver-
gleichsfaktor ermittelt. Bei einer wesentlichen Merkmalsabweichung erfolgt eine individuelle und sach-
verständige Anpassung. Unter Abwägung anderer Verfahrensergebnisse kann dieser Wert als Ver-
gleichswert bei der Verkehrswertermittlung verwendet werden. Als Berechnungsformel gilt:
VgW = (VFangepasst x BE) ± boG

Erläuterungen:

VgW = Vergleichswert
VFangepasst = objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor (z.B. Gebäudefaktor)
BE = Bezugseinheit (z.B. m² Wohnfläche)

boG = besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
Die Anwendung eines VF führt nur dann zum Vergleichswert, sofern diese „hinsichtlich Aktualität in Be-
zug auf den maßgeblichen Stichtag und hinsichtlich Repräsentativität den jeweiligen Grundstücksmarkt
zutreffend abbilden und etwaige Abweichungen in den allgemeinen Wertverhältnissen sowie wertbeein-
flussende Abweichungen der Grundstücksmerkmale des Wertermittlungsobjekts […] berücksichtigt wer-
den.“ (§ 9 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV 2021). Dies erfolgt durch die Anwendung der PDF-Rechner und der
sachverständigen Würdigung des geschätzten objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktors.
Hinweis zur steuerlichen Anwendung

Die Vergleichsfaktoren werden mit wissenschaftlichen, statistischen Methoden ermittelt und quantifi-
zieren allgemeine Trends auf dem Immobilienmarkt auf Basis von Vergleichspreisen. Diese Erkennt-
nisse können im Rahmen eines mathematischen Verfahrens (=Regressionsmodell) eingesetzt werden,
um ein ungefähres Preisniveau vergleichbarer Lagen und vergleichbarer Ausstattung abzuschätzen.
Dies erfolgt durch die Anwendung der PDF-Rechner. Allerdings ersetzt dies keine Individualbetrachtung
eines Grundstücks durch ein qualifiziertes Gutachten, welches die Besonderheiten eines Einzelgrund-
stücks berücksichtigt. Dazu ist ein Verkehrswertgutachten notwendig.

Die anschließende und verbindliche steuerrechtliche Beurteilung kann ausschließlich durch das jeweils
zuständige Finanzamt erfolgen. Wenden Sie sich daher für steuerrechtliche Fragestellungen bitte an
das Finanzamt. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses kann dazu keine (!) Auskünfte erteilen.

2 Statistische Methoden und Begrifflichkeiten

Bei der Ableitung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten wird je nach Datenverfüg-
barkeit eine Reihe von statistischen Verfahren angewendet. Ziele sind die
 modellhafte Abbildung des Grundstücksmarktes
 Ermittlung der wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale
 Identifikation von ungewöhnlichen und unerklärlichen Kauffällen (Ausreißer)
Dabei wird eine Reihe von statistischen Begrifflichkeiten verwendet, welche im Folgenden kurz erläutert
werden.
95%-Konfidenzinter- Dabei handelt es sich um einen Wertebereich, welcher aus der Stichprobe
vall / 95%-Vertrauens- statistisch abgeleitet wird. Dieser gibt an, in welcher Spanne sich 95 von
intervall 100 Kauffällen der Grundgesamtheit befinden.
Ausreißer-Identifika- Ausreißer sind eine mögliche Quelle für Verzerrungen der multiplen linearen
tion Regression (s. Erläuterung unten). Ein einziger Ausreißer kann der Grund
für einen besonders hohen oder niedrigen Regressionskoeffizienten sein.
Es gibt verschiedene Arten von Ausreißern oder ungewöhnlichen Daten-
punkten.